Was versteht man unter Peterssche Formel ?

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Die Peterssche Formel

 René Atz-Asen von estateMoments berät Immobilienverkäufer und Immobilien – Suchende in Berlin und Umland

Bei der Instandhaltung von Immobilien und der Berechnung der Kosten für eben diese hört man oft auch den Begriff “Peterssche Formel.” Kein Wunder also, dass nicht wenige Internetnutzer wissen möchten, was die Peterssche Formel eigentlich ist.

Die Frage, warum man die Peterssche Formel bei der Berechnung der Kosten für den Werterhalts einer Immobilie zu Rate zieht, ist eigentlich schnell beantwortet, denn bei der Petersschen Formel geht es primär darum, die Instandhaltungsrücklage einer Immobilie bestmöglich einschätzen zu können. Hierfür geht man bei der Petersschen Formel davon aus, dass in 80 Jahren das 1,5 fache der angefallenen Herstellungskosten für die Instandhaltung fällig wird.

Die Peterssche Formel ist nicht alternativlos und zur Bestimmung der Instandhaltungskosten werden auch andere Wege in Betracht gezogen. Manche kritisieren bei der Petersschen Formel schlicht, dass die Herstellungskosten bei neuen Immobilien zwar einfach zu berechnen seien, dass es parallel jedoch bei alten Immobilien ungleich schwerer sei die laufenden Kosten für den Werterhalt einzuschätzen.

Dass Rücklagen zur Instandhaltung einer Immobilie nötig sind und man diese gut berechnen muss, dürfte unbestritten sein, denn abseits des potentiellen Wertverfalls, haftet man als Immobilienbesitzer schließlich auch für die Immobilie.

Die Drei-Objektgrenze erklärt

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René Atz-Asen ist Gründer von estateMoments und in Berlin und Umgebung als Immobilienmakler tätig.

Wer bereits früh investiert, hat im Alter durchaus die Chance mit eben diesen Investments ein gutes Leben zu führen. Coaches und Investment Gurus predigen unaufhörlich den Luxus des passiven Einkommens und ein jeder scheint diese eine Quelle, die zum passiven Einkommen führt, zu kennen. Immobilieninvestments sind ebenfalls eine Option für den Vermögensaufbau.

Was ist die Drei-Objektgrenze?

Steuerrechtlich ist es vor allem die Drei-Objektgrenze, die Einfluss auf den zu erwartenden Gewinn beim Verkauf einer Immobilie hat.

So besagt die Drei-Objektgrenze, eingeführt durch den Bundesfinanzhof, dass ein gewerblicher Grundstückhandel vorliegt, wenn innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte in zeitlicher Nähe zu deren Anschaffung, Herstellung oder grundlegender Modernisierung verkauft werden. Es geht hier also um die Abgrenzung von steuerfreien Erträgen aus der privaten Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus dem eigenen Gewerbevertrieb .

Im schlechtesten Fall verlangt der Staat in diesem Sinne nicht nur die Einkommenssteuer von uns, sondern auch Gewerbesteuer. Wer privat in Immobilien investiert, um die Immobilien entsprechend zu veräussern, sollte sich mit der Drei-Objektgrenze befassen.

Ausnahmen bei der Drei-Objektgrenze

Es gibt durchaus auch Ausnahmen bei diesem komplexen Sachverhalt.

Grundsätzlich liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn die betroffene Person mindesten drei Objekte, in engem, zeitlichem Zusammenhang mit entsprechender ‘Veräußerungsabsicht’ gekauft und innerhalb der fünf Jahre dann wieder verkauft hat.

Es kommt hier jedoch nicht nur auf den Zeitrahmen an, in denen die jeweiligen Objekte veräußert werden, denn auch in welchem Maß die Immobilien saniert wurden, spielt eine Rolle.

Vererbte Grundstücke sind im übrigen bzgl. der Drei-Objektgrenze, nicht zu berücksichtigen, sofern die Grundstücke nicht durch eine Schenkung übertragen wurden.

Fazit

Es is schwierig als Privatinvestor den Überblick zu behalten, eben dies sollte man jedoch, denn Nachzahlung können teuer werden, sofern gewerblicher Grundstückhandel vorliegt. Es lohnt sich im Zweifel frühzeitig einen Experten zu konsultieren, der die einzelnen Situation besser beurteilen kann.

Zwangsversteigerung der Immobilie – Wann ist es soweit?

wann wird eine immobilie zwangsversteigert

Zwangsversteigerung – Alle Informationen auf einen Blick

Ein Fachbeitrag von René Atz-Asen, estateMoments – Immobilienmakler in Berlin | Potsdam | Land Brandenburg

Die Frage, wann eine Immobilie zwangsversteigert wird, bewegt vor allem in Krisenzeiten nicht wenige Immobilienbesitzer. Für Immobiliensuchende kann eine solche Zwangsversteigerung auch Chance auf eine günstige Immobilie bedeutet, doch basiert dies auf dem Pech des Vorbesitzers.

Zwangsversteigerung Definition

Bevor man auf die Frage, wann die Immobilie zwangsversteigert wird, eingeht, sollte man klären was die Zwangsversteigerung denn eigentlich ist bzw. wie diese vonstatten geht.

Eine Zwangsversteigerung ist nichts anderes als eine von Amtswegen angeordnete Vollstreckung. Sie folgt natürlich einer ganz klaren gesetzlichen Abfolge und hierbei ist alles minutiös geplant. Die Abfolge ist stets einheitlich. Spricht man von einer Zwangsversteigerung, so geht es hier primär um das Einleiten von Vollstreckungsmaßnahmen, weil der Schuldner seine offenen Forderungen von Dritten nicht bedienen kann. Häufig handelt es sich bei den Gläubigern um Kreditgeber, deren vereinbarte Raten nicht mehr vom Schuldner gezahlt werden.

Achtung: Nicht immer, setzt eine anstehende Zwangsversteigerung voraus, dass der Besitzer der Immobilie überschuldet ist. Eine Zwangsversteigerung kann kann ebenfalls anstehen, wenn sich zum Beispiel die Erben einer Immobilie nicht einig werden.

Der Vollzug einer Zwangsverteigerung ist auch Vollstreckungstitel. Es kann nun auch ein Gerichtsvollzieher beauftragt werden und der neue Besitzer der Immobilie kann sich, wenn die Immobilie vermietet wurde, auf Ausnahmekündigungsrecht berufen, um seine Interessen durchzusetzen. Auch hierbei muss jedoch ein Kündigungsgrund genannt werden. Bei Wahrung gesetzlicher Fristen und bei Angabe des Kündigungsgrunds kann also ein bestehender Mietvertrag durch den neuen Immobilienbesitzers gekündigt werden.

Eine Zwangsversteigerung muss nicht immer sein!

Die vielleicht wichtigste Aussage dürfte jene sein, dass eine Zwangsversteigerung nicht immer notwendig ist und sich durchaus vermeiden lässt. Es gibt durchaus Mittel und Wege, um die Zwangsversteigerung abzuwenden und man sollte sich mit den Alternativen befassen.

Was tun?

Häufig ist die Überschuldung ein schleichender Prozess, der absehbar ist. Wer in eine finanzielle Schieflage gerät und sich frühzeitig dessen bewusst ist, hat Optionen und sollte sich frühzeitig um externe Hilfe und Beratung bemühen, um eine Zwangsversteigerung evtl. abwenden zu können. Schuldner stecken nicht Häufig den Kopf in den Sand, anstatt frühzeitig das Gespräch mit den Gläubigern zu suchen, obwohl hier häufig der Schlüssel zum Halten der Immobilie liegen kann.

Ein Gläubiger kann nämlich einen Antrag auf Aussetzung des Verfahrens stellen, wenn der Schuldner glaubhaft machen konnte, dass die Möglichkeit besteht, den Verpflichtungen als Schuldner doch nachzukommen. Auch die Umschuldung ist ein probates Mittel, um Licht am Ende des Tunnels zu finden und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.

Auch Immobilienmakler können helfen!

Immobilienmakler haben oft zu Unrecht einen schlechten Ruf. So sind es nicht selten eben die Makler, die in Abstimmung mit der finanzierenden Bank eine Zwangsversteigerung vermeiden können, indem sie helfen, die Immobilie zu einem guten Preis zu veräußern.

Ein freihändiger Verkauf Ihrer Immobilie bringt so manchen Vorteil gegenüber der Zwangsversteigerung mit.

  • Meist lässt sich ein höherer Verkaufspreis als in einem Zwangsversteigerungsverfahren erzielen.
  • Den Termin des Auszugs können Sie mit dem Käufer verhandeln und dadurch aktiv mitbestimmen.
  • Auch emotional wiegt eine Zwangsversteigerung schwer und belastet.
  • Der Verkaufsprozess kann aktiv mitgestaltet werden.